• Mariana comprou um galpão comercial de João por meio de um contrato de promessa de compra e venda, mas não registrou esse contrato no cartório.
• João, anos depois, hipotecou o mesmo imóvel para a Imobiliária Esperança, que não sabia da venda anterior (era de boa-fé).
• A hipoteca foi registrada, e João não pagou o empréstimo.
• A Imobiliária iniciou a execução da dívida, e o imóvel foi penhorado.
• Mariana, que usava o imóvel há mais de 10 anos, entrou com embargos de terceiro para tentar impedir a perda do bem.

⚖️ O que são Embargos de Terceiro?

Os embargos de terceiro são uma ação judicial usada por alguém que não é parte no processo principal, mas que sofreu prejuízo com uma decisão judicial, como a penhora de um bem que está em sua posse.

✅ Requisitos:

• O bem foi atingido por uma decisão judicial (como penhora ou apreensão).
• O terceiro (quem entra com os embargos) não é parte no processo.
• O terceiro possui a posse legítima ou propriedade do bem.

📌 No caso da Mariana:

• Ela não era parte na execução movida pela Imobiliária.
• O imóvel foi penhorado, mas ela estava na posse pacífica há anos.
• Por isso, ela usou os embargos de terceiro para tentar proteger seu direito.

Embargos de Terceiro

Argumento de Mariana

• É verdadeira proprietária, pois adquiriu posse de boa-fé antes da hipoteca.
• Sustenta a invalidade da hipoteca com base na Súmula 84-STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse advinda de promessa de compra e venda, ainda sem registro.

Argumento da Imobiliária

• O contrato não estava registrado, de modo que não havia como saber da venda anterior.
• A hipoteca, devidamente registrada, deve prevalecer.

Fundamentos Jurídicos

• Princípio do registro imobiliário: o art. 1.245, §1º, do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade exige o registro. Antes dele há apenas direito pessoal entre as partes, sem efeito erga omnes.
• Eficácia contra terceiros: sem registro, o compromisso de compra e venda não pode ser oposto a terceiro de boa-fé que registrou garantia real.
• Distinção da Súmula 308-STJ: não se aplica a imóveis comerciais, pois limita-se ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e imóveis residenciais.

Conclusão

O STJ confirmou que, em imóvel comercial, a promessa de compra e venda sem registro não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o bem como garantia real, ainda que celebrada antes da hipoteca.

Revisão em Perguntas e Respostas

1. Qual o âmbito de aplicação da Súmula 308 do STJ?
Aplica-se apenas aos contratos submetidos ao SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. Não alcança imóveis comerciais.

2. Qual o marco legal para a transferência da propriedade imobiliária no Brasil?
O art. 1.245, §1º, do Código Civil: “A propriedade do imóvel transfere-se pelo registro imobiliário.”

3. Que tipo de direito existe entre as partes antes do registro?
Apenas um direito pessoal ou obrigacional, válido inter partes, sem eficácia erga omnes.

4. Um contrato de promessa de compra e venda não registrado pode ser oposto a terceiro de boa-fé que recebeu hipoteca?
Não. Sem registro, o contrato não produz efeitos erga omnes e não se opõe a terceiro de boa-fé.

5. Qual o alcance da Súmula 84-STJ?
Apenas garante a admissibilidade dos embargos de terceiro fundados em posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda sem registro, sem resolver o mérito da oponibilidade.